Specielt for private

PRINT
 
Som privat udlejer af ferieboliger er der mange ting, du skal tænke på. I denne oversigt forsøger vi at give dig al nødvendig information, således at din egen del af "arbejdet" bliver mere overskuelig og overkommelig.

Indhold
  1. Privat udlejning eller gennem bureau?
  2. Hvis du allerede udlejer gennem bureau
  3. Hvad siger loven?
  4. Skatteregler
  5. Forsikring
  6. Lejeaftale
  7. Udlejers ansvar
  8. Slutrengøring
  9. Lejerskiftekontrol
  10. Gode ideer
  11. Husregler og praktisk information
Privat udlejning eller gennem bureau?

Som udlejer er der en række praktiske ting, som du skal overveje en løsning på, som f.eks. lejerskiftekontrol, slutrengøring, nøgleudlevering og forårsklargøring. For det andet er der en del papirarbejde, du skal sætte dig ind i, som f.eks skatteregler, lovgivning, forsikringer og lejeaftale.

Men først og fremmest skal du afgøre, om du selv ønsker at stå for udlejningen eller om du ønsker at udleje gennem et bureau.

Der er en række indlysende fordele ved at udleje gennem Hometrotters fremfor at anvende et bureau:
  • Et bureau skal typisk have en provision på 25-40 % af lejeindtægten, så prisen er meget lavere gennem Hometrotters
  • Du bestemmer selv hvornår og hvor mange uger du vil udleje din feriebolig.
  • Du kan nårsomhelst ændre planer og f.eks selv snuppe et par uger i din feriebolig - hvis du ikke har lejet den ud, naturligvis.
  • Du er ikke bundet til markedsføring gennem Hometrotters, dvs. du kan samtidig annoncere gennem andre søgemaskiner eller gennem et bureau (hvis bureauet tillader det).
  • Du kender din lejer, dvs. du har selv kontakten med lejer og kan sige fra, hvis "kemien" ikke er i orden.
Ved udlejning gennem bureau opnår du naturligvis en række andre fordele:
  • Hjælp til prissætning og sæsonbestemmelse af din feriebolig
  • Beskrivelse og fotografering af din feriebolig
  • Forsikring, bl.a. mod tabt lejeindtægt
  • Altid nogen til at tage mod henvendelser, også når du er på ferie eller lignende
  • Aldrig problemer med at indkræve betaling
  • Nøgleudlevering
  • Slutrengøring / lejerskiftekontrol
  • Evt. vinterklargøring
  • Personlig kontakt, erfaring og rådgivning
Om du vil udleje gennem Hometrotters eller gennem et bureau (eller begge dele?) er således et spørgsmål dels om temperament og dels om hvor meget du selv kan og vil udføre.

Hvis du ønsker at udleje gennem et bureau, kan du her se en liste over de bureauer, der er tilknyttet Hometrotters:
Bureau oversigt.

Hvis du allerede udlejer gennem bureau

Udlejer du allerede gennem et bureau, skal du selvfølgelig overholde denne aftale. I de fleste bureau-aftaler er det nøje specificeret, i hvilke uger bureauet kan udleje ferieboligen, og du kan naturligvis kun udleje gennem Hometrotters i de uger, hvor du selv har råderet over ferieboligen. (De uger, hvor bureauet har råderet over ferieboligen, kan du i Hometrotters markere som optaget). I sjældne tilfælde indeholder bureau-aftalen også en bestemmelse om, at du ikke må annoncere din feriebolig til udlejning udenom bureauet, og i så fald bryder du aftalen, hvis du udlejer gennem Hometrotters. Du bør derfor undersøge, hvad der står i din aftale med bureauet, inden du annoncerer gennem Hometrotters.

Hvad siger loven?

Den danske lovgivning indeholder et par bestemmelser, der begrænser mulighederne for udlejning af sommerhuse. Der er ingen begrænsninger på udlejning af ferielejligheder.

Hvor lang en lejeaftale må man lave?
Loven om sommerhuse og campering §1 siger, at man ikke uden tilladelse fra miljøministeren må udleje eller fremleje et sommerhus for et længere tidsrum end 1 år. Omvendt må man altså gerne lave en udlejeraftale på op til 1 år, men som hovedregel må lejer ikke overnatte i ferieboligen hele året (ifølge Planlovens §40).

Må ferieboligen udlejes hele året?
Planlovens §40 siger, at en bolig i et sommerhusområde i perioden 1.oktober til 31. marts ikke må anvendes til overnatning, når der bortses fra visse kortvarige ferieophold. Dette gælder dog ikke, hvis boligen allerede blev anvendt til helårsbeboelse, dengang området blev udlagt til sommerhusområde.

Der hersker usikkerhed om, hvordan udtrykket ”kortvarige ferieophold” skal tolkes, men praksis har indtil for nylig været, at langt de fleste sommerhuse kun kan udlejes lovligt i perioden fra 1. april til 30. september, samt i efterårsferien, vinterferien, påsken og 2 uger omkring jul/nytår, dvs. i alt 31-32 uger afhængig af hvornår påsken falder.

Fra 2002 har der imidlertid været et par domsafgørelser, der synes at bløde disse regler lidt op, og f.eks. Feriehusudlejernes Brancheforening anbefaler nu sine medlemmer at anvende følgende regel: sommerhuset kan benyttes/udlejes alle 26 uger i sommerperioden, men kun 13 uger i perioden 1. oktober til 31. marts, og disse 13 uger skal være delt op i perioder på max 4 uger ad gangen; en enkelt 5-ugers periode er dog tilladt. Klik her for den fulde ordlyd af denne anbefaling.

Bemærk at ovenstående regler også gælder for sommerboliger med helårsstatus, idet denne status som regel er personlig og ikke gælder ved fraflytning eller udlejning.

Skatteregler

Lejeindtægten ved udlejning af feriebolig er skattepligtig. For ejere af sommerhuse, der ikke udlejes hele året, findes der 2 måder at beregne skatten på. Heraf er fradragsmetoden langt den mest benyttede, og den går ud på følgende:

De første 7.000 kr. af den årlige bruttolejeindtægt er skattefri, og 40 % af resten er skattefri. Det beløb, der bliver tilbage, beskattes som kapitalindkomst. Det er hensigten med de skattefri fradrag, at de skal dække alle udgifter vedrørende udlejningen. Hvis derfor lejeren betaler en del af disse udgifter i forbindelse med lejemålet, f.eks el, vand og lignende, skal disse indtægter medregnes i bruttolejeindtægten.

Eksempel: Lejeindtægt incl. el, vand m.m. 20.000
Bundfradrag -7.000
I alt 13.000
Heraf er 40% skattefrit fradrag -5.200
Til beskatning 7.800
Skat ved trækprocent 50 (50% af 7.800) 3.900

Ovenstående regnestykke gælder pr. feriebolig. Dvs. hvis du udlejer flere ferieboliger, har du et bundfradrag på 7.000 kr. for hvert af dem. Bundfradraget på 7.000 kr. gælder iøvrigt fuldt ud, selv hvis du kun har ejet ferieboligen en del af året.

Udover skat af lejeindtægten skal der naturligvis også betales ejendomsværdiskat. Dette gælder uanset om ferieboligen udlejes.

For en detaljeret information om skatten, læs
her.

Forsikring

Som ejer og udlejer af en feriebolig er det fornuftigt med følgende forsikringer:

Brandforsikring: Denne er lovpligtig, hvis du har lån i ferieboligen.

Fritidshusforsikring, som forsikrer selve bygningen og indboet i fritidshuset. Hos de fleste forsikringsselskaber er dette en totalforsikring, der også indeholder ovennævnte brandforsikring. Hos nogle forsikringsselskaber (men ikke alle) dækker forsikringen også for tabt lejeindtægt, hvilket som regel betyder erstatning hvis allerede indgåede lejeaftaler må annulleres på grund af en erstatningspligtig skade på ferieboligen.

Lejeaftale

Det er ikke påkrævet at du skal skrive en formel lejeaftale - en mundtlig aftale er ligeså gyldig som en skriftlig. Men for at undgå misforståelser bør man altid skrive de vigtigste informationer ned, og sørge for at både lejer og udlejer har en kopi af det nedskrevne. En skriftlig lejeaftale bør som minimum indeholde følgende oplysninger:
  • Udlejers navn og adresse
  • Lejers navn og adresse
  • Ferieboligens art, beliggenhed og størrelse
  • Lejeperiodens start- og sluttidspunkt (dato og klokkeslet)
  • Lejebeløbet for perioden
  • Ekstraomkostninger udover lejen, f.eks el, vand, telefon .
  • Evt. depositum
  • Hvordan og hvornår betaling skal foregå
  • Regler for tilbagebetaling ved afbestilling
  • Nøgleudlevering: hvor og hvornår skal nøglen udleveres/afleveres
  • Hvad skal lejer selv medbringe (f.eks sengelinned, håndklæder)
  • Hvem er ansvarlig for rengøring (og hvad koster det)
Det er vigtigt, at begge parter er indforstået med lejeaftalens indhold inden lejemålet påbegyndes. Det er ikke nødvendigt med underskrifter på lejeaftalen, men hvis du som udlejer f.eks sender lejeaftalen til lejeren pr. email, bør du sikre dig, at lejeren bekræfter modtagelsen og rigtigheden af indholdet.

Udlejers ansvar

Når du annoncerer gennem Hometrotters er du naturligvis ansvarlig for at oplysningerne i din annonce er korrekte og at ferieboligen virkelig er i den stand du lover.

Når en lejer kontakter dig for at booke eller høre mere om din feriebolig, forventes det at du svarer tilbage uden unødig tøven. Husk på, at lejer er ved at planlægge sin ferie og behøver dit svar for at komme videre. Du har således en moralsk forpligtelse til jævnligt at checke din post, dine emails, din mobiltelefon osv., for at høre om der er kommet henvendelser. Hvis du i en periode er forhindret i dette, f.eks under ferie eller sygdom, bør du i Hometrotters specificere dette overfor lejerne. Du kan angive om du slet ikke eller kun i begrænset omfang kan tage imod henvendelser, om der er andre personer, der kan kontaktes i perioden m.m.

Som annoncør gennem Hometrotters har du ligeledes en moralsk forpligtelse til løbende at holde ledighedskalenderen for din feriebolig opdateret. Det er meget vigtigt for eventuelle lejere at dine oplysninger om, hvornår ferieboligen er ledig, er til at stole på.

Slutrengøring

Det er almindeligt at kræve, at lejer skal rydde op og vaske op efter sig inden ferieboligen forlades. Som regel kræves også, at lejer rengører eventuel grill og havemøbler. Hvis dette ikke er gjort tilstrækkeligt, kan udlejer modregne et skønsmæssigt beløb i det depositum, der skal tilbagebetales til lejer.

Men udover dette skal ferieboligen yderligere rengøres. Det drejer sig f.eks om:
  • rengøring af gulve, fliser, toiletter, vaske, spejle, køleskab, komfur, borde
  • evt. vask af vinduer
  • evt. rengøring af brændeovn, samt pool- og spa-installationer
Det er vigtigt at specificere overfor lejer om denne slutrengøring er inkluderet lejeprisen, om den skal betales separat og med hvor stort beløb, eller om det forventes at lejer selv udfører den.

Som udlejer er det dog altid dit ansvar, at ferieboligen er slutrengjort inden næste udlejning. Du bør derfor altid være forberedt på enten selv at skulle foretage slutrengøringen, eller at lave en aftale med et lokalt firma om dette.

Lejerskiftekontrol

Når en lejer er flyttet ud af din feriebolig, skal der foretages en lejerskiftekontrol. Denne består af følgende:
  • check at lejer har ryddet op og vasket op
  • check om der er løsøre som mangler eller er ødelagt
  • check om alle elpærer virker, affaldsspanden tømt, el-apparater slukket osv.
  • evt. græsslåning
Hvis du får et lokalt firma til at tage sig af dette, vil samme firma ofte kunne tage sig af slutrengøringen, se ovenfor.

Gode ideer

Her er nogle tips, der vil gøre udlejningen lettere både for dig og dine lejere:
  • Lav en kørselsvejledning med udgangspunkt i nærmeste større by, og send den til lejer.
  • Tag billeder af ferieboligen både indendørs og udendørs som dokumentation for husets stand samt tilstedeværelsen af de lovede faciliteter.
  • Lav en inventarliste og lad altid nogle kopier af denne ligge i ferieboligen. Inventarlisten skal indeholde antallet af kopper, krus, tallerkener, glas, bestik, fade osv., og det er en god ide også at liste møbler, havestole, TV og den slags. Lejer bør både ved ankomst og afrejse checke, at al inventaret er tilstede. Husk at skrive på listen hvem lejer skal kontakte, hvis ikke alt er som det skal være.
  • Inventarlisten bør indeholde plads til, at lejer både ved ankomst og afrejse kan notere de aflæste el- og vandmålere.
  • Lav en liste med husregler og praktisk information, som skal ligge synligt i ferieboligen, (se nedenfor).
  • Lav en lille oversigt over seværdigheder i omegnen, gerne med anvisning af hvordan man kommer dertil, f.eks med offentlige transportmidler. Giv også gerne tips om gode restauranter eller aktivitetsmuligheder.
Husregler og praktisk information

Som udlejer bør du lave en informationsliste, som placeres synligt i ferieboligen.

Denne kan f.eks indeholde oplysning om:
  • nærmeste læge, dyrlæge, politi, posthus
  • hvordan man kontakter viceværten / hvem skal kontaktes ved problemer med ferieboligen
  • hvem man skal kontakte, når septik- eller samletanken skal tømmes
  • hvornår der hentes affald
  • hvad der ikke må kastes i toilettet
  • hvor sikringerne sidder og hvordan de udskiftes. Hvor ligger ekstra el-pærer
  • hvor man aflæser el, vand, telefon osv.
  • hvordan virker/tændes/slukkes/skrues op/ned for alarmsystem, radiatorer, køleskab, gulvvarme, sauna, varmtvandsbeholder, markiser, persienner
  • guide til TV-kanalerne
  • rygeregler - må man ryge indendørs? eller på terrassen / altanen?
  • er der tilgang (og nøgle) til skur, redskabsrum, kælderrum eller andet
  • kommer der nogen og slår græsset, klipper hækken, renser poolen osv.
  • må man hænge vasketøj op udendørs / på altanen, eller skal det hænge ikke synligt
  • er der en speciel tørreplads - i kælderen eller på taget
  • er der spa eller swimmingpool kan der være mange baderegler: bad under bruseren før du går i poolen, støjende adfærd, leg med madresser eller bolde forbudt
  • er poolen fælles for flere ferieboliger, er der ofte et udendørs toilet - forklar hvor, og hvilken nøgle der virker
  • er der tale om en ferielejlighed, kan der være fælles husregler for ejendommen: ingen støj i siestatiden, ikke ryste duge ud over altanen, dæmp lydstyrken på radio/tv og undgå hårde hæle, af hensyn til naboer og underboer
  • hvilken ugedag og tidspunkt skal ferieboligen senest forlades
  • i hvilken stand skal ferieboligen være ved afrejse: køleskabet tændt eller slukket, temperaturen skruet ned, sengetøj vasket/tørret, vinduer lukket og låst, havemøbler sættes ind, alarm sluttet til, markiser/persienner rullet op eller ned osv.

www.hometrotters.com

Hometrotters • Udsigten 6, DK-3390 Hundested